我是北京房姐，资深楼市投资专家。目前已为5000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

  房姐您好，新人首问。见房姐每次回答的痛快淋漓，有如下几个困扰很久的问题请教房姐：

  1.本人年底前买婚房，首套首贷，女友在北京西客站附近工作，想在离单位近的地方买房，刚需也希望保值。想出子弹800万，但是月供不想超过1万。因为西客站是西城海淀丰台三区交汇，请问西城和海淀哪个更好？以后孩子上学是西城还是海淀买房更好？目前在周围的丽水莲花、红山世家、西豪逸景（这三个西城）、北蜂窝路5号院（海淀）间纠结，请问房姐哪个性价比更高、增值空间更大？或者房姐还有更好的推荐吗？有一套东北向的房子因为窗外风景好女友很喜欢，请问是朝向不好以后就不好出手吗？

  3.西边古城新开盘的中海天钻可以入手吗？或者买古城的更便宜的中海回迁房是否更划算？

  4.家里有二套九千多/平入的威海乳山的房子，现在也就二三千/平了……请问是现在就抛掉，还是继续持有啊？迫切期待并感谢房姐的指点！谢谢

  回答：你好，西城拼爹，海淀拼娃，2个区的教育水平高低难分。重点是你们的教育观念和孩子本身更适合哪一种教育。想让娃轻松点，可以再一次进行选择西城教育相对均衡 坑少的学区，比如德胜片区，金融街片区，月坛片区等。

  红山世家房子新，物业管理不错，缺点是旁边的环境太差，商住比较多。就是出房少，不过好小区出房都少，注意别买挨着铁路的。海淀能接受北蜂窝路5号院的学区可以买，品质好房子新，要是觉得学区还可以再好点就买育新，就是品质肯定不如北蜂窝路5号院。

  通州一般说的核心就是运河核心区红线平方公里。投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

  提问：预算2000左右，预计未来1年要孩，和媳妇工作分别在东二环和西二环附近。想买一个能兼顾未来家庭居住、交通和教育的。目前考虑太阳宫、万柳和东直门。想请教一下这几个区域的优劣对比，以及这几个片区内值得推荐的盘。

  回答：你好，朝阳教育虽然比不上西城、东城和海淀，但作为北京经济最强的区，朝阳教育近年来发展迅速，区内也培养出了几所可圈可点的名校。更关键的是，相比于东西海的老破小，朝阳学区房从居住品质上来说，要强很多倍，从价格上来说，朝阳也更平民，可选空间更大。

  1.长期在朝阳生活、工作的 2.对居住品质要求极高，没有办法接受东西海老破小的 3.预算有限，买不了东西海的 4.没有北京户口的

  海淀学区适合牛娃。万柳片区是一个高端片区，房子以次新为主，且户型较大。买万柳一步到位，学区+自住+保值，挺好的。只是目前这个预算，万柳可选不是很多。比较好的选择也就是知识星球内推荐的这几个楼盘。

  东城学区房不像西城、海淀那么热，价格相对来说也稍微平民化。所以，对既拼不了娃，又拼不了爹的普普通通的家庭来说，东城是比较好的选择。

  提问：房姐您好，新人首问。近年考虑改善舒适度需求，倾向置换一套城市叠拼或联排，满足自住和保值。但不确定是不是是正确的决定。个人情况和需求方面: 1，两套海淀60平左右二居室，97年左右住宅，在定慧寺和五棵松。

  2，三代同住，所以考虑250-300平左右的叠拼或联排，各有空间，喜欢有花园和露台，面宽大的房子。不需考虑通勤问题，但也不想太偏远，倾向城市级的别墅，最好距离城中心车程1个小时以内。考虑长辈，希望有三甲医院分院医疗资源。

  3，此外考虑保值略增值，5-6年后如果考虑孩子上学等问题，想回海淀可以变现。

  4，流动资金200左右，考虑出售五棵松永金里，市值450万左右。考虑全款买入再抵押贷。

  5，问题: 第一，叠拼联排是不是理性的选择？第二，不知道选择多少标的物合适，我预期是1000万左右。第三，麻烦请帮我推荐一些适合需求的标的吧。像天樾书院，金隅上城郡，温哥华森林这些值得考虑吗。谢谢了！

  回答：你好，买别墅，自住角度，要区分第一居所、周末度假、退休养老这三种需求来分别讨论；投资角度，则主要分成核心地段保值、郊区变市区第二居所变第一居所博超额涨幅两种策略。具体到板块，又分成中产、轻豪、硬豪、顶豪四种，不同板块适合不同人群，需要结合预算、通勤、上学、生活等各方面综合评价。

  纵观全球各大顶级、一线城市，富人在解决了市中心第一居所需求之后，的确大多会考虑配置第二居所，作为周末休闲度假、朋友聚会、社交活动之用。富人第二居所的形态，按照面积从小到大，主要有这么几种：带自然景观的度假公寓、度假别墅、庄园。（城堡是一种特殊形态，暂时不讲） 真正适合富人的第二居所，的确能够保值。

  问题是，第二居所的维护开销其实非常高昂。如果把这些开销考虑进去，还有多保值，就很不好说了。更多地，还是在满足富人的自用消费需求。用得爽，哪怕多花点钱，也乐意，也高兴。如果能用来举办一些重要的社交活动，促成一些重大利益的实现，就更有价值了。然并卵，以上分析都和中产没什么关系。

  中产的第二居所需求，其实是伪需求。所谓伪需求，就是小众的需求——大多数中产根本没想过要拥有第二居所，或者至少没认真把它当作一个必需品去落地执行过。由于缺乏足量的真实需求，一手买入价却并不会低（同样郊区地块，政府为何需要因为你造度假别墅而不是工薪分层住宅，就把地便宜卖给你？）甚至更高（因为密度比工薪分层住宅低，楼板价自然更高），中产第二居所在存量房市场的表现通常都非常惨淡。但开发商卖房子时，可不会告诉你这些。花式营销，造梦吹嘘，最终就为了把溢价包装成精美的“诗和远方”，卖给你这样的接盘侠。

  等你实际买进，才发现，一年也住不了几次，物业费、花园维护费、房屋装修保养修缮费还得哗哗地往外付，想卖挂牌三个月都没来几个电话，仅有的一两个有意向的买家也是把价格往死里砍的时候—— 再后悔，还来得及吗？这3个板块的别墅都不太推荐，别墅涨幅跑输大盘很正常，本就是非投资产品。

  提问：房姐好，新人首问，本人非京户，sfsd，国管公积金6600/月，有首付190w，收入税前35w，由于家里在北五环上元有自住房，考虑买套500以内的小房做婚前投资，先出租两年，手头宽裕了自住。主要考虑朝阳区，望京、酒仙桥、四惠合适的一居都看的差不多了。

  由于比较注重小区环境因此没看2000年以前老小区。这几套里哪套在您看来是最合适的？之前您说过刚需盘功能大于性能，能买两居不买一居，有点不太理解。如果是您的话还有无另外的板块或其他小区的选择呢？

  在北京一居是置换链条的底层。随着房价的慢慢地提高，买房不再是个人消费，而是是家庭行为，没有人成家立业，父母出钱，给你买一居的，都是过渡性产品，这就从另一方面代表着未来接盘侠会慢慢的少。最关键的，是溢价。

  在北京这类城市，一居的价格往往高出小区平均价。可能100平两居单价5万，50平一居就要单价6万。为何会贵？因为「能买到」也是一件商品。如果你的资金有限，不能越过最低一档的水平，那么你需要为上车，为能够买到一套北京的房产，而支付100万的门票。买到，也是要付钱的。

  所以，小两居需求更大，投资回报更高。如果只关注1居，这几个盘，优先澳洲康都。

  提问：房姐好，新人首问。个人情况：京户，望京工作，预计明年结婚，小两口居住 资金情况：计划出售一套皂君庙附近老房，目前已挂出，预计子弹500，二套房贷款 购房诉求：1、希望通勤时间在40分钟以内；2、附近有公园、商场的配套设施；最好有地铁口；3、更倾向自住环境好的小区，不跑输大盘即可；问题一：出售皂君庙老房（60年代老公房）有什么技巧可以使房子尽快成交和尽量卖高价格嘛？问题二：现在都说年底房价要涨，想请教是该等房子卖出后再买入，还是同时操作，万一心仪的房型出来了但房子还没卖掉有什么方式能解决吗？问题三：目前考虑望京、东坝、北苑地区的小区，看了首开常青藤，除了人车不分流其他都满意，还有没有类似居住比较舒适的楼盘推荐 问题四：首开常青藤四期两种户型，顶层两居带大露台的和小三居比较看好，这两种户型想听听房姐的建议。感谢房姐指点

  回答：你好，首开常青藤小区本身配置还算可以，6层电梯洋房为主，楼外观也不错，卖相还可以，花园洋房范；户型也很经济，不过管理很一般，目前进去看颇有些破，四期新一些。这个小区有个问题，作为08年以后新小区，居然不人车分流，这个拉低了不少档次。当然了，在东坝那边，刚需小区里面，也就奥林匹克花园比它好点，周边都是经适房、回迁、两限，要不就是大豪宅了，所以首开常青藤的流动性还不错。

  东坝配套目前很一般，县城既视感还不如县城丰富。首开常青藤在东坝地区保值还是能的。东坝还处于一个炒作概念区，郊区配置，四环价格，相比有一定的溢价，房子会新一点，自住可优先考虑，投资角度不是最好的选择。

  大部分人知道如何买房，却不知道怎么快速高价把房子卖出去，详见知识星球内部资料《卖房科技树》。

  如果预算能到800+，北京自住+投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

  提问：房姐您好，新人首问，请教置换房产问题，急盼回复。目前家里有两套婚前房产，一套是我2015年购买的朝阳来广营的自住型商品房（需2024年才能交易），一套是媳妇2016年在通州金地格林买的一居，考虑孩子上学问题现在准备卖掉通州一居置换东城房子，目前正在看和平里兴化西里的一套房子（地坛小学+和平里片区派位中学），56平报价500万，1976年的老公房，准备走dy贷。

  目前的问题有2个：一是这么置换有没有大的问题（夫妻都在和平里附近工作），二是怎么操作才能让房东能等待我们把通州的房子卖掉，担心房东等不到我们卖掉，有没有技巧，提前支付大额定金是否可行？

  回答：你好，拖延流需要配合远期合同。一般来说，6个月以上的拖延单，默认一定会出现交易问题。期间，房价上涨，时间延长，业主家属吹风，中介旁敲侧击，都可能会引起上家追过户或毁约/不配合。拖延流需求精力、心态、专业度。那么，如果你还在提问，说明对以上的麻烦还没有充分的准备。并且，有各种手段能做成买家违约，至少作为卖家，你是有瑕疵的。买卖关系里，买家是舔狗。角色定位要清晰。

  用定金锁定房源，签长期合同用拖延流，听起来很好，做起来就是贴身肉搏。首先，少有卖家愿意签长期合同。而一旦涨价，或者时间拖长，我们默认卖家是会反悔的。最后的结果就是上下家耳鬓厮磨，感天动地晓之以情，慢慢付滞纳金展期拖延，三句话离不开道理的，大家就装老赖或干脆者走诉讼了。

  提问：新人小白首问，不要见笑^_^ 1.京籍 朝阳亚运村居住，陈经伦学区，2个孩子。2.500米粮草+二套贷款，想在海淀置业，能兼顾学区最好，如不能兼顾学区，想置业在增值有潜力的区域，别人介绍了西北旺和海淀北部新区，太新手不知道怎么来判断。3个人对上地感觉不错原因是学校的缘故，但是又怕冲学区去，买了老破小，恐政策一变，固定资产就线如果以投资增值为目的的买房，有好区域推荐吗？感谢，学习阶段多有问题！

  回答：你好，关注学区和升值潜力，上地是非常优质的一个片区。上地虽然不像中关村，有那么浓厚的人文气息，但是从产业的角度来说，却是能够和中关村一决高下的。上地在北五环外，所以学区房除了老破小之外，还有少部分次新。虽然区位不是太好，但是有高端产业支撑，所以在楼市上行时，升值幅度会比较大，下行时，下跌空间相对较小。

  西北旺算是海淀西边除上地以外最好区域了，主要是产业基础牢不可破。不过目前除了商场，大部分利好都兑现得七七八八了。已经实现的利好：软件园2期落成+大批企业入驻、地铁16号线通车、首师大附中西北旺分校。待实现利好：地铁站的万象汇商场。北医三院分院。可能的不利影响：百旺二小对待1911房本的态度（这要持续看几年，因为今年娃特别多）

  想兼顾学区和升值，能关注星球内推荐的楼盘。海淀北部暂时不如上面2个板块。

  提问：房姐好，新人首问。本人情况如下：京户，老家河北，独生子女，母亲已退休，父亲几年后退休，计划投靠落户。目前在海淀区故宫北院上庄附近有120平新房一套。在魏公村用sfsd资格月供两居室50平80年代老破小一套，房贷压力是比较大的。目前因工作单位距离近常住老破小，居住体验仍然不佳，还是想住大房子。改善有两种想法：一是常持老破小，在孩子上高中后再搬到目前上庄的大房子，将已有的上庄房子作为改善之用，寻找机会在上庄小区再买一套70平小户型以后把河北的父母接到北京来；二是以后卖出老破小，在海淀四环五环另找改善置换，目前已有的上庄房作为以后父母之用。

  需要咨询您的是：一是因为目前没有房票了，再买房需要办理父母投靠，按北京现在政策是不是父母投靠后就确定有两张房票了？二是您觉得我的两种置换思路哪个更好一些？三是您觉得故宫北院，上庄，中关村壹号这个u地区以后的发展前途如何，上庄的房子会不会在我等父亲退休的几年里涨起来？第四，也是最重要的，上庄的房子性质不是商品房。目前在上庄本小区看好了一套急着出手的低于市价的小户型，和我现在的房子一栋，真正是“一碗汤的距离”，价格也很让利，但就是属于先付70%，然后等房本办下来再过户，这种交易是不是风险太大，自己签的这种交易合同有法律约束力吗？

  回答：你好，海淀重点是永丰，未来10年以后会有地铁新增，连接北部几个科学城。北部新区房价不会暴涨，需要慢慢养。目前来看，还是地理位置太远了，上地辐射到西二旗西北旺几乎到极限了。

  （1）引入的企业定位还是有问题。那边最大牌企业就是用友了、还有一堆银行软开，缺乏有活力的新晋网红企业 （2）和西北旺之间没有连续发展，形成了断层，中间隔了几公里，突然又规划了永丰。反观上地西二旗西北旺，基本是无缝连接一点点发展过去的。上地西二旗西北旺这一片已经连起来，无论产业还是小区；但跑到山后温泉这片，无论是产业还是次选小区中间出现一大片“断层”，客观上造成了永丰目前虽然规划好像未来很好，但发展10多年目前还是不如预期。投资收益比较弱，如果考虑父母自住可以买，如果是考虑升值潜力，不建议继续加仓这里，同小区租房是最好的选择。把子弹投资到回报率更大的板块。

  上庄要看具体哪个楼盘，不是商品房，可以合同交易，但是业主需要出示相同价值的抵押物 做公证。

  提问：新人首问，房姐您好，想请教下买房思路。一个是预算1200-1600，有首套首贷，需求是父母未来养老和资产增值。一个思路是亦庄金茂府的叠拼，虽然现在亦庄溢价率已经很高了，但有人大附中学区感觉保值的问题不大。另一个思路是顺义别墅，目前在考察后沙峪这边，看了万万树moma。顺义中央别墅区这边没有学区捆绑，别墅流通性也比较差，水也很深，有点不知道从何下手。还一个朝阳自住，预算1200，男友也有首套首贷，没有学区需求，想兼顾自住舒适度和资产增值。惠新东街这边的世纪嘉园价格很好，但是楼龄有点老了。另张家口下花园的壟上遇园怎么样，适合投资吗？

  1.引进人大附中，学区溢价 2.距离通州不远，开发商炒作概念 3.金茂府系列在北京有品牌效应 金茂府的缺点：

  1.地铁交通距离太远 2.没有生活配套，自住不方便 3.距离亦庄核心区比较远，享受不到辐射发展红利

  但是亦庄河西区定位是高端住宅，如果生活半径在附近可优先考虑，但是短期内自住不合适。

  中央别墅区坐落于温榆河畔，是北京最早的高档别墅群落。环境优越、配套完善、距离主城区比较近。占据首都机场、涉外商务使馆区的优势，地势平坦，又有两河流过，自然环境优越，交通状况较好。已形成国际化居住和生活氛围，有十几所国际学校、高尔夫球场及高档会所环绕，成为北京高档的生活区、富人区，能够说是一种生活方式和身份的象征。

  中央别墅区适合终端改善，吸引了大量东部、东北商业区的高级白领、明星大腕和海外人士落户此地。由于生态环境好、交通优势和距离主城区较近，这个板块确实存在价值，但由于目前新增土地供应不足，已经过了大面积投放的阶段，所以价格也相对来说比较稳定。这2个板块对比，单纯自住角度看，更倾向中央别墅区。

  世纪嘉园2000年的老大楼，不破，保养维护比较好 。自住+保值没问题。未来大概率跑平大盘。

  张家口的价值很低，二手市场应该也很差，360平的流动性逐步降低，所以这个房子可能要做好长卖准备，下一波热点时(冬奥会)趁机出掉。我们买房，其实是买的「大城市的土地住房」。每一个城市都有自己的能量上限和分布特点，这就决定一个城市的有效范围其实是有限的，对于怀柔密云崇礼这一些地方来说，至少在5年内不有几率会成为「北京城」的一部分，也就不具备真实的需求，不具备「大城市土地」的价值，只能是一小撮人的赌场。

  提问：房姐请赐教！我婚前已商业贷款购买了房山长阳的两居，现在想置换，购买后以出租为主。如果卖掉该房产能凑齐子弹340首付，月供2w。现在有几个问题想请教：1.如果再购买是不是算二套，以现在我们的经济情况，最大能够买多少钱的房产？2.如果想购买首城国际2居800w左右有戏吗，该如何操作？3.如果800w左右房产有戏，费心能再推荐几个保值、兼顾学区的房产供选择吗？4.长阳房子明年七月满五唯一，现在卖还是明年七月卖？现在虽然不如满五唯一合适，但是如果置换，怕到时候更换地涨幅更多，成本无形更大，想听听您的建议。真心感谢房姐，费心了

  置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。

  这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能会产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这一个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不可能会出现违约等头疼的交易风险问题，可以完全放心收定、下定。

  先收定金和首付，能配合下家满五过户。操作连环单，你也跟业主协商交易周期。

  提问：房姐导师您好，我觉得您对社会的认识足以成为像我一样很多人的导师。看了您的一则回答，读书构建的知识体系无用，只有家学才是有用的。但这个社会有家学渊源的人毕竟不多，像我这样的普罗大众，想要完成逆袭，该如何学习真正有用的知识呢？希望您能回答，希望能向您学习。

  所谓家学，就是有人告诉你跟教科书上不一样的东西，也就是真实的游戏规则，而且同时家里的环境人文让你从小耳濡目染，最好还可以给你提供实习环境。别人需要到25岁交巨额学费未必能学到的东西，在你已经是从小就融化为血液中的本能了，30岁企业管理博士毕业不如从小旁听家族企业董事会。千金难买一句真言。

  这就要求家族历史上出过明白人。“一人得道 鸡犬升天”实际上也是这个意思。而明白人，一般都是曾经混的比较好的，比如中过举人，做过二品大员，或者经商开厂成为巨富过，或者是开过天眼的得道高僧、机缘奇好悟性奇高开宗立派的宗师前辈，也就是他的逻辑曾经在这片特殊的土地上得到过实践验证。因为实际上除了数学物理这些自然科学明白无误通行世界，所有跟社会、文化、传统、礼仪、程序、历史、政治、人心人性、官场商场、接人待物、修身养性有关的东西，都是具体多变的，没有世界标准，统一格式。

  那些教科书都是胡说八道，其目的是把你的脑子搅乱，定向培养无脑顺民。比如大家都学过历史，我们对历史课印象最深的就是摇晃着脑袋背诵历次农民起义的历史意义，哪次农民起义发生在哪年，这能不傻吗？是吧！还有，真正的家学一定不会像那些业余作家写的职场小说一样教你如何勾心斗角，如何搞办公室政治，而是教你如何识人，如何与各类人相处，怎么样才能做好工作，如何为别人服务、提供价值，怎么样看待利益、诱惑和机会，当然更高级的是天理人欲之学，这玩意儿总共也没几个人弄明白。

  所以很多学校里的学霸一到社会，立马露出原形。学性好悟性高的，经过艰难求索，无数次碰壁走了很多弯路之后，或还可以有机会蜕变顿悟；悟性低机缘浅的，实际上一毕业就已经被淘汰了，只要时间让他去明白和接受而已。教育的主要部分来自于家学，所以并不能寄希望于学校 老师。

  意识到了家学的重要性不能直接改变教育子女的命运，因为家学本身是客观存在的，家学水平的高低是客观的，不是你想传授就能传授高深见解；意识到以上两点，也许是一种痛苦，大多数人知道现实后并没改变现实的能力。知道了就能成？——不行的，没那个能力，别人也不会代劳，传承具有稳定性，所以阶层是客观存在的。

  虽然如此，但在意识到家学的重要性之后，你还是能调整精力的配置，胜过同阶层的大多数家庭，只是无法跨越阶层。

  家学不仅来自于父母的见解，还来自于资源和组织架构，有钱更容易接触到见识，在组织中才能意识到不同人的角色，原子化家庭不具备组织结构。

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